ההשקעה באתונה נחשבת לאחת מההזדמנויות המעניינות ביותר כיום בשוק הנדל"ן האירופי.
בשנים האחרונות אתונה חווה תהליך ברור של התחדשות עירונית, חזרה של צעירים ומשפחות למרכז העיר, פריחה תיירותית מרשימה, ועלייה עקבית במחירי הדירות. ועדיין – המחירים למ"ר נמוכים משמעותית ממקביליהם בערי בירה אחרות באירופה. משקיעים שמחפשים שילוב בין תשואה גבוהה, סיכון נמוך וסיכוי לעליית ערך – ימצאו באתונה את כל המרכיבים הנכונים. בנוסף לכך, יוון נהנית מיציבות יחסית, חקיקה שקופה בנדל"ן, ומיסוי נוח – שמושכים אליה משקיעים מכל העולם. חשוב לציין שההשקעה הנכונה תלויה בבחירה נכונה של נכס, מיקום, תזמון וליווי מקצועי. כאן אנחנו באורבניקוס נכנסים לתמונה – עם ניסיון שטח, אנשי מקצוע מקומיים, וגישה להזדמנויות שהשוק הפתוח לא תמיד מציע.

בהחלט, ואין בכך שום מגבלה. יוון מאפשרת רכישת נדל"ן חופשי על ידי אזרחים זרים – כולל ישראלים – לכל מטרה: השקעה, מגורים, דירת נופש או השכרה. כל עוד הנכס אינו ממוקם באזור צבאי רגיש (מה שלא רלוונטי למרכז אתונה), ניתן לרכוש נכס כחוק ללא הגבלה על מספר נכסים או גובה ההשקעה. חשוב לציין כי יוון הינה יעד מועדף על הישראלים מכיוון שביוון יש פטור ממס שבח וגם בישראל יש אמנת מס אשר פוטרת את הישראלים מלהשלים מיסוי בגין רווחים ממכירה. זו בהחלט הזדמנות נדירה שלא קיימת כמעט בשום מקום אחר.

משנת 2024 הדיבורים על משכנתאות עבור תושבים זרים התחילו להפוך למציאות. עד 2024 רבים טענו כי לא הצליחו לקבל משכנתאות אולם ניתן להגיד בוודאות כי הניצנים כבר פרחו וממשיכים לפרוח.קבלת משכנתאות עבור משקיעים עצמאיים אינה קלה באופן ישיר מול הבנקים ביוון וזאת בשל הקצב האיטי של התהליכים בבנק והרצון והיכולת לתת שירות לתושבים זרים.
אנו באורבניקוס מנוסים רבות בתהליכים אלו ונוכל לעזור לכם לקבל משכנתאות בהתאם לנתונים הפיננסים האישיים שלכם. בשל מערכת היחסים הטובה והעבודה השוטפת מול ארגונים פיננסיים ביוון, נוכל לאפשר תהליכים אלו ביתר שאת עבורכם.

המס העיקרי שמוטל על רכישת דירה ביוון הוא מס רכישה – שמרבית המשקיעים הזרים משלמים בשיעור של 3.09% בלבד משווי העסקה, כל עוד מדובר בדירה יד שנייה.
זהו מס נמוך במיוחד ביחס למדינות אחרות באירופה או בישראל. עם זאת, קיימות עלויות נלוות נוספות שצריך להכיר מראש: שכר טרחת עורך דין (כ-1.5% בממוצע), נוטריון (כ־1.8%–1.5%), עלות רישום בטאבו (0.5%–0.7%), ועלויות נוספות קטנות כמו תרגום, פתיחת תיק ברשות המיסים היוונית, חשבון בנק ועוד.
אם אתם רוכשים דירה חדשה לגמרי – במקום מס רכישה תשלם מע"מ בגובה 24%, אך חשוב לדעת כי יש לבדוק את התקנה הזאת מול עורך דין מקומי בהתאם לזמן ולפרוייקט אותו אתם רוצים לרכוש.

המחיר למ"ר באתונה משתנה באופן משמעותי בהתאם לאזור, סוג הנכס ומצבו הפיזי.
קודם כל חשוב להבין כי המחירים שונים באופן משמעותי בין דירות חדשות לדירות יד שניה.
בדירות חדשות המחיר למ"ר יהיה שונה מהותית בין הפרוויקטים, הרבה קבלנים מרשים לעצמם לתמחר מחירים שלא משקפים את הערך האמתי של הנכסים מכיוון שלרוב מדובר בורכשים זרים שפחות חשוב להם התשואה או אסטרטגיית יציאה.
בדירות יד שניה, 
כאשר מדברים על שכונות במרכז אתונה כגון: פנגראטי, אקסרחיה, קוקאקי, נאוס קוסמוס, פטרלונה ועוד – טווח המחירים נע לרוב בין 2,500 ל־4,500 אירו למ"ר.
באזורים מתפתחים יותר  כמו קיפסלי, אמריקיס, פטיסיה, ויקטוריה – המחירים עשויים לנוע בין 1,200 ל־2,200 אירו למ"ר בלבד.
בפרברים היוקרתיים של הדרום, כמו גליפאדה ו-וולה (Voula) המחירים יכולים להגיע ל־6,000–7,000 אירו למ"ר ואף יותר.
בשורה התחתונה, במחירי נכסים יד שניה יש קצת יותר סדר ולכן קל לאתר הזדמונויות מתחת לרדאר ולמקסם רווחים.
במחירי דירות חדשים לרוב אנו קונים איכות חיים טובה יותר אבל לאו דווקא את העסקה השתלמת ביותר כההשקעה.

השאלה הזאת משתנה לפי מגמות השוק – ואנחנו עוקבים אחרי הנתונים וההתפתחויות בשטח באופן שוטף.
חשוב לציין כי אזורים טובים להשקעה אינם לאו דווקא האזורים הטובים שתבחור לגור בהם.
מה שהופך אזורים טובים להשקעה הינם מספר מאפיינים כגון פיתוח תשתיתי באזור, תחבורה ציבורית נוחה/בניית תחנת מטרו חדשות/מגמת סוג ואופי האוכלוסיה שגרה באזור ועוד.
נכון להיום, כמה מהשכונות הכי מבטיחות להשקעה הן:
 – האזור המתפתח במרכז אתונה כגון אמריקיס/ויקטוריה/מטקסוריו/קיפסלי.
 – קוקאקי – שכונה קרובה לאקרופוליס, עם אופי מקומי אותנטי וביקוש גבוה בקרב תיירים.
 –  פנגראטי – שכונה מתחדשת, צעירה, מלאה בבתי קפה וסטודנטים.
 – אמבלוקיפי ואיליסיה – שכונות עם ביקוש להשכרה ארוכת טווח, קרובות לאוניברסיטאות ובתי חולים.
 – קיפסלי – שכונה בעלת עבר מפואר שחווה רנסנס נדל"ני בזכות השקעות חדשות.
 – קולונאקי – אזור יוקרתי עם נדל"ן ברמה גבוהה, מתאים להשכרה לאנשי עסקים אשר חשוב להיות בלב אתונה העסקית.

אנחנו ב־Urbanikos לא עובדים עם קטלוג נכסים – אלא עם אסטרטגיית איתור ממוקדת, שמביאה לך עסקאות אמיתיות עם פוטנציאל. לא תמיד זה הנכס שמופיע באתר – אלא זה שמצריך בדיקה מעמיקה, הבנה מקומית, ויכולת לחבר את הנקודות.

מרכז אתונה מאופיין באווירה תוססת, חיי תרבות עשירים, תיירות מתמשכת, וקרבה לאתרים מרכזיים כמו האקרופוליס, פלאקה, סינטגמה וקולונאקי. האזורים הללו מתאימים במיוחד להשכרה לטווח קצר (כמו Airbnb) או דירות סטודיו מעוצבות לתיירים ואנשי עסקים. לעומת זאת, הפרברים הדרומיים והצפוניים – כמו גליפאדה, וולה, ווליאגמני בצד הדרומי או קיפיסיה, פילה, חאלנדרי בצפון – מציעים איכות חיים גבוהה, מרחבים ירוקים, קרבה לים או להרים, ומתאימים יותר להשכרה לטווח ארוך למשפחות ואנשים מקומיים. מבחינת תשואה – מרכז העיר נוטה לספק הכנסות גבוהות יותר מהשכרה קצרה, אך דורש ניהול פעיל יותר. הפרברים מציעים תשואה נמוכה מעט – אך יציבות גבוהה ודיירים איכותיים לטווח ארוך. אנחנו באורבניקוס יודעים לייעץ לך מה מתאים יותר עבורך – תלוי במטרת ההשקעה, תקציב, ויכולת הניהול שלך מרחוק.

באופן כללי, באתונה אפשר להגיע לתשואות של 4.5%–10% ברוטו, ולעיתים אף יותר, בהתאם לאופי הנכס, המיקום, רמת השיפוץ וצורת ההשכרה. דירות להשכרה לטווח קצר (Airbnb) באזורי מרכז העיר יכולים להניב הכנסות חודשיות גבוהות מאוד בעונות החמות, עם אפשרות להגיע לתשואה דו־ספרתית – אם הנכס מנוהל נכון. מצד שני, דירות שמושכרות לטווח ארוך בפרברים והמרכז מספקות תשואה שקטה ויציבה – לרוב באזור 4.5%–6% ברוטו. בנוסף, חשוב להתייחס גם לעליית ערך הנכס, שכן אתונה נמצאת במגמת התאוששות והצמיחה עדיין נמשכת. תשואה טובה היא לא רק מספר – אלא גם שקט נפשי, עלויות תחזוקה נמוכות, ואסטרטגיה נכונה לטווח ארוך. 

השכרה לטווח קצר (כמו Airbnb) מאפשרת לך למקסם את ההכנסה על כל לילה, במיוחד בעונות החמות ובאזורים תיירותיים כמו פלאקה, מונסטיראקי, פנגרטי, נאוס קוסמוס, פסירי וקוקאקי. התשואה יכולה להגיע ל־8%–12% ברוטו ואף יותר – אך דורשת ניהול אינטנסיבי, תחזוקה גבוהה, ולעיתים לדעת לחשב עונתיות בהכנסות. לעומת זאת, השכרה לטווח ארוך מספקת הכנסה שקטה, יציבה ובלי "כאב ראש", עם חוזה ברור מול דיירים מקומיים או סטודנטים. התשואה הממוצעת בהשכרה כזו עומדת לרוב על 4.5%–6.2%. הבחירה בין שתי האסטרטגיות תלויה בפרופיל שלך: כמה מעורבות אתה רוצה, האם חשוב לך שקט נפשי, והאם אתה מתכנן להחזיק בנכס לאורך זמן. באורבניקוס נבנה איתך את התוכנית הנכונה.

זו שאלה שהתשובה עליה אינה חד משמעית.
אם נשווה פרויקט חדש לעומת דירה ששופצה מהיסוד בדיוק באותו אזור סביר להניח שפרויקט חדש יעלה לפחות כפול למטר מרובע. יש סיבות טובות לכך כגון בנין חדש, תשתיות חדשות, איכות חיים.
כעת ניקח דירה שרכשנו מהשוק היווני, סביר כי נוכל לרכוש את הדירה בין 10%-20% מתחת למחיר השוק. נשפץ אותה מהיסוד ובסוף נגיע למחיר שיהיה מקסימום מחצית מדירה מפרויקט חדש.עד משתנה הינו מע"מ. על דירות ישנות לא חל מע"מ אולם על דירות חדשות זה תלוי בחקיקה.
אם נסתכל על התשואה הפירותית, בוודאות דירה יד2 תניב יותר באופן משמעותי.
החיסרון בלרכוש דירה בפרויקט הינו כי ברגע נתון משתחררות מספר דירות רב לשוק בדיוק באותו מקום וכעת כולם מתחרים על שוכרים, ולכן ייתכן זמן השכרה ארוך מהרגיל והתפשרות במחיר.
עוד נתון שצריך לקחת בחשבון זו אסטרטגיית יציאה. זאת אומרת מתי ובכמה נמכור את הדירה. פרויקט חדש, ברוב המקרים, לא יוכל להימכר בסכום שנרכש אלא לאחר מספר של שנים. תבצעו בדירה מול לוחות נכסים יווניים ותשוו מחירים.
בדירות יד2 קל הרבה יותר למכור ברווח כבר מהשנה הראשונה וזה סוג של שקט נפשי.