ניהול נכסים ביוון - כל מה שצריך לדעת...

מהם העלויות השוטפות הנהוגות אצל חברות ניהול נכסים באתונה?

ביוון כמו בחלקים אחרים של אירופה יש נוהל דיי קבוע לעלויות שחברת ניהול גובה.
בדרך כלל הניהול החודשי יעמוד על שכר דירה בודד בשנה קריא 8.25% מהסכום השנתי.
חשוב לציין כי חברות רבות גובות 10%מההכנסות השנתיות.
זאת אומרת שכאשר דירה מושכרת ב 600€ יורו לחודש, קריא 7,200€ לשנה,
תשלם הניהול השנתי יעמוד על  600€ – 720€ בקירוב.

ישנם שני יוצאי דופן:
* עמלת ניהול מינימלית עבור נכס יחיד שבדרך כלל אינה תפחת מ 400-450€ אירו בשנה. תלוי בחברה.
** עמלת "קליטת נכס" – בשנה הראשונה לקבלת הנכס 200€ – 100€

אילו עלויות אינם כלולות בעלויות השוטפות של חברת הניהול?

התשובה לשאלה זו יכולה להיות שונה במקצת בין חברות ניהול אחת לשניה.
לרוב, עלויות אשר אינם כרוכות בניהול השוטף של הנכס הינם:

1. עזרה בתשלומי מיסים שנתיים עבור בעל הנכס (מס רכוש שנתי (ביוונית ENFIA), מס הכנסה בגין שכירות).
2. תשלומים בגין תיקונים שוטפים בנכס. עלות התיקון תשולם על ידי בעל הנכס אך הפיקוח למציאת הפתרון כלולים בהסכם הניהול הבסיסי כמובן.
3. מציאת דייר חדש לנכס.
4. במקרה שבו בעל הנכס מבקש שירותים מחברת הניהול על מנת שזו תייצג אותו מול רשויות מסוימות כגון: פתיחת חשבון בנק, טיפול בכל סוגיה מול הבנק בשם בלקוח, הוצאת מספר מס או וכל דבר אשר אינו חלק מהתחזוקה השוטפת אשר קשורה ישירות בתחזוקת הנכס.

כיצד הדייר משלם את שכר הדירה לבעל הנכס ביוון ?

גם כאן ישנן שתי חלופות נפוצות. תשלום לחברת הניהול  או תשלום בהעברה בנקאית ישירות לבעל הנכס.
כמובן שבחלופה השניה חובה שיהיה לבעל הנכס חשבון בנק ומספר מס ביוון.
אנחנו אישית מצודדים בחלופה השניה. חלופה זו מקטינה את החשיפה של בעל הנכס לחברת הניהול בסיכון הכלכלי.
חשוב לציין כי בהסכם השכירות כתוב התאריך בו על הדייר לשלם לבעל הנכס את שכר הדירה החודשי.
תאריך זה יכול להשתנות במספר ימים בודדים בהתאם לחגים או לזמינות של הדיירים.
הדבר השני שיש לדעת כי לעיתים לא נקבל את שכר הדירה במלואו אלא בהפחתה של מספר אירו בודדים.
מהם הסיבות לההפחתה אתם שואלים ?
ישנם שני סוגים של תשלומים שונים אשר מגולמים בתלוש התשלום של וועד הבית,
הראשון עבור הדייר: מדובר בתשלומי אחזקה שוטפים כגון תחזוקת גינה, ניקיון, מים, חשמל, תאורה וכיוצא באלו. השני עבור בעל הנכס הכולל תיקונים ושדרוגים של הבנין עצמו כגון תיקונים בבניין, שיפוצים, תיקון  מערכת הסקה, תיקון אינטרקום, שיפוץ חזית הבנין ואחרים.

בתלוש התשלום החודשי אותו יקבל הדייר יופיעו ההוצאות השוטפות של החודש הקודם ולעיתים יופיעו תשלומים החלים גם על בעל הבית. הדייר בדרך כלל ישלם את מלוא התשלום עבור שני הצדדים  ויפחית את התשלום אשר חל על בעל הבית משכר הדירה שיעביר באותו החודש.

מהו תהליך השכרת הנכס לשוכר קבוע לטווח ארוך באתונה?

נושא זה הינו אחד הנושאים החשובים שיש לתת בו תשומת לב.
מצד אחד אנחנו רוצים לקבל את המקסימום עבור הנכס שלנו אבל חשוב לקחת בחשבון כי "המקסימום" מורכב ממספר גורמים שיש לתת עליהם את הדעת:

1. גובה שכר הדירה, אין עוררין – אנחנו מעדיפים את הסכום הכספי הגבוה ביותר.
2. פרק הזמן שלוקח להשכיר את הנכס: ברצוננו להשכיר את הנכס מהר ככול הניתן אולם הדבר יכול לבוא בסטירה עם רצוננו לקבל את שכר הדירה המקסימאלי. לעיתים השכרת נכס במחיר שוק או מופחת תקצר את משך הזמן עד להשכרתו.
   נתון נוסף שחשוב לדעת הינו כי בחודשי הקיץ, מציאת דייר לרוב תיקח פחות זמן מאשר מציאת דייר בחורף וזאת מכיוון שבחודשי הקיץ יש יותר תנועה "נדידה" בשל פתיחת עונת הלימודים.
3. תמיד עדיף להשכיר את הנכס לקהל מטרה עם כוונה לשהות ארוכה ככול הניתן. למשל משפחה או זוג (באופן סטטיסטי) ישהו בנכס זמן רב יותר מאשר סטודנט או רווק.
   מכיוון שתחלופת דייר עולה לנו כסף, עדיף לנסות ולהפחית את אירוע זה ככול הניתן.
4. טוב להשכיר את הנכס לאנשים אשר יש להם מקום עבודה קבוע במוסדות יציבים כגון בנקים, ממשלה\ בתי חולים, בתי משפט, חברות הייטק וכו.
5. מצב הנכס, זהו נתון שחשוב מאוד על מנת להאריך את חיי הדייר בנכס. נכס יפה ומשופץ יגרום לדייר לא לחפש חלופות. אם השכרנו נכס לצורך העניין שהמטבח בו ישן ולא נוח, יתכן כי השוכר יעזוב את הנכס הנוכחי לטובת נכס בבניין הסמוך. עזיבת שוכר שכזאת ניתן למנוע על ידי מתן נכס איכותי, נעים ומשופץ.

   ועוד באותו נושא, עלינו להיות קשובים לדייר. נניח כי לדייר יש דרישות לגיטימיות מבעל הנכס, למשל דירה למזגן, מערכת אוורר במטבח או כל דבר אחר שחשוב לו ונשמע הגיוני, טוב נעשה אם נפרגן להם ונשדרג את הדירה. לרוב הדיירים יעריכו את זה ובכול מקרה, ברוב המקרים בקשתם גם תגיע מדייר חלופי אז למה לא לעשות מיידית ולהרוויח דייר מרוצה ?

6. מהגרים ביוון, רבים שואלים אותנו ביחסנו להשכרת נכסים למהגרים.דעתנו חיובית מאוד בנושא. חשוב להבין כי מדובר במהגרים עם רישיון עבודה ושהייה ביוון/אתונה.
   למהגרים אלו לעיתים רבות קיימים עסקים מאוד מפותחים עם עמידות כלכלית.
   שאנו אומרים מהגרים אנחנו כוללים אנשים רבים אשר חיים ביוון כבר 30 שנים, ילדיהם לומדים בבית הספר ומדברים יוונית שוטפת. בשורה התחתונה – כל אחד והסיפור שלו ותפקידה של חברת הניהול למצוא את הדייר הפוטנציאלי עם מאפיינים חשובים כפי שפירטנו בסעיפים האחרונים.
7. עוד שאלה נפוצה, האם בהשכרה ארוכת טווח באתונה נהוג לרהט את הנכס?
   עדיף שלא, דירה עירומה עדיפה על דירה מרוהטת. נכון יתכן ונקבל רצת יותר שכר דירה על דירה מרוהטת אבל רוב הדיירים הפוטנציאליים כבר יגיעו אלינו עם החפצים והמכשירים האישיים שלהם.
   מהו כמובן שהתשובה בסעיף הזה יכולה להשתנות לעיתים במקרה קצה כמו למשל מגורי סטודנטים.