תהליך קבלת משכנתא ביוון - המדריך המלא
הקדמה, בואו נעשה סדר…
יש המון מידע ברשת, קצת מבלבל?
אורבניקוס ריכזה עבורכם את כל המידע, כאן בכתבה עניינית.
המידע נכתב על בסיס הניסיון שלנו בשטח בעבודה השוטפת שלנו ישירות מול המערכת הבנקאית ביוון.
באם תצטרכו הבהרה או עזרה, ניתן לפנות למשרדינו בישראל או אתונה לקבלת מידע נוסף.
אז איך מתחילים בתהליך לקבלת משכנתא ביוון?
טוב, הדבר הראשון הינו לבסס תוכנית פעולה. להבין מה אנחנו רוצים לקנות וכמה הון עצמי יש לנו. נמחיש על ידי דוגמא:
נניח שאנו מעוניינים לרכוש דירה בשווי 250 אלף אירו. נניח גם כי יש לנו הכנסה מספקת על מנת שנוכל לקבל מהבנק ביוון משכנתא/מימון המבוסס על תשלום חודשי שמתאים לכושר ההחזר שלנו, נניח גם כי הבנקים יאשרו לנו מימון של עד 70% מהנכס.
עכשיו בחשבון פשוט:
אנחנו נשלם על הנכס 30% שזה 75,000 אירו.
הבנק יוסיף 70% מערך הנכס שזה סכום של 175,000 אירו.
עכשיו למעשה השגנו את ההון הנדרש לצורך רכישת הנכס.
אבל חשוב לדייק, ישנן עוד עלויות שטוב לדעת עליהן,
יש עוד הוצאות נלוות כגון עו"ד, מתווך, מהנדס, שיפוץ במידת הצורך, חברת ליווי שתפקח על כל התהליך, מס רכישה, נוטריון, טאבו ועוד מיני הוצאות.
לשם כך עליכם להכיר את ההוצאות בגין רכישת נכס ביוון ואז להרכיב את התמונה הגדולה. בשורה התחתונה, המימון שתקבלו מהבנק היווני הינו עבור רכישת הנכס ומבוסס על הערכת הנכס לפי שמאי הבנק. תצטרכו גם לשריין עוד קצת מימון לשאר ההוצאות הנלוות.
1. הצעד הראשון – בחירת דרך העבודה
ההחלטה הראשונה שעליכם לקבל הינה האם אתם מנסים לבצע את התהליך באופן עצמאי
או עובדים עם גוף מלווה ומפקח. להלן יתרונות וחסרונות בכל דרך:
גוף מלווה ומפקח:
יתרונות:
– פישוט התהליך הבירוקרטי מול הבנקים.
– צמצום משמעותי של משך זמן התהליך.
– השגת תנאים טובים יותר ללקוח.
– ראש שקט לכל אורך הדרך.
– פיקוח על התהליך וגישור בין הבנק ללקוח.
חסרונות:
– עלות הליווי המקצועי.
תהליך עבודה עצמאי:
יתרונות:
– חוסך את עמלת הליווי לגוף המלווה.
– מתקדמים בקצב שלנו, ללא לחץ.
חסרונות:
– חוסר הכרות עם השוק והדרך לפעול בו.
– בירוקרטיה לא פשוטה שלעיתים מתישה.
– צריך ללמוד את התהליך ואופן העבודה מול המערכת הבנקאית ביוון.
2. הצעד השני – הכנת המסמכים לקבלת אישור עקרוני
אישור עקרוני למשכנתא הינה הערכה לא רשמית של הבנק לגבי גובה הסכום והתנאים שיוכל הלקוח לקבל. ההערכה כמובן מבוססת על הפרופיל הפיננסי של מבקש ההלוואה.
על סמך ההערכה של הבנק ניתן לתכנן ולאתר נכסים אשר עומדים בתנאים שהגדיר הבנק.
המסמכים אשר אותם יש להכין לרוב הבנקים הינם:
1. טופס BDI – המשקף את דירוג האשראי של אדם פרטי.
2. עו"ש באנגלית עבור 6 חודשים אחרונים.
3. לפחות 3 תלושי שכר אחרונים.
4. דוח שומה של השנתיים האחרונות עבור עצמאים.
5. לרוב הבנקים יידרשו את המסמכים מתוגמים לאנגלית ועם חותמת אפוסטיל של בית המשפט.
*חשוב לציין כי יש שוני בין הדרישות של הבנקים השונים באשר למסמכים ואופן ההגשה שלהם.
בנוסף ישנם בנקים אשר יסכימו לתת לאדם אישור עקרוני למשכנתא עוד טרם פתח חשבון בנק ואילו אחרים לא יסכימו להיות עימו בקשר ללא חשבון בנק פעיל.
משך זמן לתהליך: עד שבועיים מיום הגשת המסמכים לבנק.
3. המשך התהליך מול הבנק היווני במקביל לאיתור הנכס
משך זמן לתהליך: עד שבועיים מיום הגשת המסמכים לבנק.
ניתן גם להשאיר פרטים בטופס
ונציגנו יחזרו אליכם בהקדם
שאלות ותשובות נפוצות לגבי משכנתאות ביוון:
בהחלט כן, תושבים זרים לרבות ישראלים יכולים לקבל מימון ומשכנתאות ביוון לצורך רכישת נכסי נדל"ן ואף לצורך בנייה ושיפוץ. אפשר להגיד שהחל מתחילת שנת 2025 הדבר הפך לזמין יותר, אולם רק עם נציגות מובילה שיכולה לאפשר את הקשר והשירות, כמו אורבניקוס או אחרים שעוסקים בזאת.
* ניתן להתייעץ ללא עלות עם צוות אורבניקוס השקעות נדל"ן ביוון בטלפון 072-394-2666
המשכנתאות ביוון מוצמדות לריבית האירופאית היוריבור אשר נמוכה משמעותית מהריבית בישראל. זאת הסיבה לכך שמשכנתא ביוון כבר זולה ומשתלמת יותר מאשר בישראל. לרוב הבנקים יאשרו משכנתא עד 75% מערך הנכס האובייקטיבי ופריסת תשלומים של עד 20 שנים או עד גיל 75.
לפרטים נוספים ניתן ליצור קשר עם נציגי אורבניקוס ולקבל ייעוץ טלפוני ללא תשלום.
בהחלט כן, אבל ראוי לציין כי מניסיוננו, אזרח ישראלי יחשב כלקוח איכותי בהשוואה להרבה לאומים אחרים. כמובן שהדבר תלוי בתנאים האישיים של כל אדם ואדם.
המימון המקסימאלי נגזר משני היבטים. עלות הנכס שאותו מייעדים לרכוש ויכולת ההחזרה החודשית של האדם בהתאם ל "bank credit score" שלו. כמובן שהבנקים ביוון בודקים את ההיסטוריה הכלכלית של כל לקוח והתאם לכך קובעים את התנאים. לדוגמא, אדם שמעולם לא היה בחובות ומעולם לא חזר לו תשלום ייחשב כלקוח מאוד אמין לעומת אדם שפשט רגל בעבר (גם אם לפני הרבה שנים) או שחזר לו צ'ק או עמדה כנגדו תביעה כלכלית כזאת או אחרת. לרוב, אדם ללא עבר בעייתי יקבל מימון של עד 70%-75%.
כאשר רוכשים נכס צריך לחלק את מהות התשלומים באופן הבא:
1. עלויות נלוות לעסקה בדרך כלל יעמדו על 10%-12% מערך הנכס.
2. מיסים ביוון כגון מס רכישה, נוטריון, רישום בטאבו יעמדו על 5.5%.
3. עלות הנכס.
ההון עצמי הינו הברוטו של כלל הסעיפים מעלה.
המשכנתא תינתן כנגד עלות הנכס האובייקטיבי, ללא קשר לשאר העלויות הנלוות.
חשוב לציין כי אפשרי גם לקבל מימון עבור שיפוץ ובנייה, בהתאם לתנאים של כל אדם או חברה.
* ניתן להתייעץ ללא עלות עם צוות אורבניקוס השקעות נדל"ן ביוון בטלפון 072-394-2666
את האישור העקרוני בדרך נקבל עד שבועיים מיום הגשת המסמכים הרלוונטיים. באישור העקרוני נוכל גם לקבל כבר אומדן לגבי גובה ההלוואה וההחזר החודשי אותו יהיה ניתן לקיים.
כל התהליך עד להשלמת העיסקה סביר ותיקח 3-4 חודשים, וזאת כמובן במקביל לתהליך בדיקת הנכס, בדיקה תכנונית ומשפטית ורכישת הנכס הסופית.
כמובן שניתן להתחיל את התהליך מהארץ. הדבר הראשון שעלינו לעשות הינו לאסוף מספר מסמכים אשר יתנו לבנק היווני יכולת לבדוק את פוטנציאל ההלוואה וההחזר של מבקש המשכנתא. בעזרת המשרד המשפטי של אורבניקוס ועל ידי ייפוי כוח מתאים, ניתן לייצג אזרח ישראלי גם ללא נוכחותו בפועל ביוון וכמובן לפתוח עבורו חשבון בנק ומספר מס.
בהחלט כן.
חובה לפתוח חשבון בנק מהבנק אשר ממנו אנו עתידים לקחת את המשכנתא.
מעבר לכך יש צורך בהנפקת מספר מספר מס יווני AFM.
לשם כך טוב לעבוד עם חברה אשר יכולה לספק את כל השירותים הללו תחת קורת גג אחת ולעשות עבורנו את התהליך במהירות ויעילות.
לעיתים ניתן לבצע את כל התהליך על ידי ייפוי ללא צורך בנוכחות פיזית ביוון של הלקוח.
כדי להגיש בקשת משכנתא ביוון, אזרח ישראלי נדרש להציג מגוון מסמכים המעידים על מצבו הפיננסי, רמת ההכנסה והיציבות הכלכלית שלו.
להלן קובץ המסמכים הנחוצים לשם בקשה לקבלת משכנתא ביוון אולם חשוב להדגיש כי בין בנק לבנק ייתכנו שינויים מהותיים באשר לטפסים ובאשר לאישורים והתרגומים הנדרשים:
- תלושי השכר של 3 עד 6 החודשים האחרונים .
- במקרה של עצמאים, דוחות כספיים חתומים על ידי רואה חשבון.
- דוח השנתי למס הכנסה (טופס 106 לשכירים או טופס 1301 לעצמאים) עבור שנת המס האחרונה.
- תדפיסי עו"ש מחשבון הבנק שלך בישראל (לרוב 6 חודשים אחרונים).
- אישור יתרות הלוואות קיימות, דוחות פנסיה או קופות גמל, מכתבי המלצה מהבנק, ולעיתים גם אישור על תשלום לביטוח לאומי.
*ככל שהמסמכים שלך שלמים, ברורים ומעודכנים – כך יגדל הסיכוי לקבל אישור מהיר ותנאים טובים יותר מהבנק היווני.
** ניתן להתייעץ ללא עלות עם צוות אורבניקוס השקעות נדל"ן ביוון בטלפון 072-394-2666
באמצעות קו המשכנתאות שלנו ניתן לממן מגוון רחב של השקעות:
- רכישת דירות למגורים או להשקעה.
- רכישת נכסים מסחריים מניבים.
- שיפוץ והשבחת נכסים קיימים.
- רכישת קרקעות ופיתוח עתידי.